LE MARCHÉ
POURQUOI ET COMMENT URBAN CONSEIL PEUT VOUS PROPOSER LA TOTALITÉ DES SURFACES À PARIS ET EN ÎLE-DE-FRANCE ?
COMMENT FONCTIONNE LE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE
À la différence de l’immobilier d’habitation les professionnels de l’immobilier d’entreprise ont mis en place un fonctionnement basé sur la pratique de l’inter cabinet et de la transmission de l’information. Leur volonté est de fluidifier et rendre le marché transparent pour les sociétés en recherche d’espaces. Ces dernières n’ont pas de temps à perdre à contacter un par un les cabinets spécialisés en immobilier d’entreprise (ils sont une petite centaine) pour avoir une vision exhaustive des disponibilités.
Chaque cabinet d’Immobilier d’entreprise est donc incité par le législateur et les propriétaires d’immeubles de bureaux à communiquer à ses confrères les surfaces pour lesquelles il doit trouver des locataires. Cette organisation permet à une société en recherche de locaux de se voir proposer l’ensemble des surfaces disponibles. Les excellentes relations entretenues par Urban Conseil avec ses confrères permettent une pratique performante de l’inter cabinet.
LES SECTEURS DU MARCHÉ
LES PRIX DES LOCATIONS DE BUREAUX À PARIS
| Valeurs locatives exprimées en m²/an hors charges et hors taxes. | ||
|---|---|---|
| LOYER MOYEN | LOYER PRIME* | |
| Paris Quartier Central des Affaires (QCA) | 640 | 850 |
| Paris 5/6/7ème | 590 | 690 |
| Paris Ouest (Hors QCA) | 600 | 700 |
| Paris Centre | 540 | 750 |
| Neuilly-Levallois | 440 | 600 |
| Paris 14/15 | 380 | 570 |
| Paris 12/13 | 410 | 560 |
| Paris Nord-Est | 320 | 390 |
QUELQUES RETOURS D’EXPÉRIENCES MARCHÉ
UN IMMEUBLE INDÉPENDANT À RÉHABILITER ET UN ACHETEUR COMBLÉ
PHOTOS AVANT ET APRÈS RÉNOVATION
ESPEREM (300 salariés) est une association spécialisée dont l’action est dédiée à des personnes en situation morale et sociale difficile afin de les accompagner dans leur recherche d’insertion sociale et d’autonomie pérenne. ESPEREM a missionné URBAN CONSEIL pour lui trouver un immeuble indépendant permettant de réunir sur un seul et même site ses différents centres de formation ; et ce sur le secteur très limité du 14e et 15e arrondissement.
L’immeuble devra pouvoir accueillir du public. C’est chose faite avec l’acquisition d’un immeuble de 1100 m² situé 104 avenue du Général Leclerc – Paris 14. L’ immeuble est à restructurer et à mettre aux normes. Le partenaire travaux d’Urban Conseil livrera un immeuble lourdement rénové : climatisation, espaces de travail partagés, infrastructure et réseau informatique.
DES MARTYRS À L’OPÉRA
OU LORSQUE LA LOCATION DE BUREAUX À PARIS DANS LE 8ÈME TOURNE AU DÉBAT D’IMAGE.
Le quartier de la rue Martyrs est particulièrement connu pour être un lieu agréable à travailler et à vivre. C’est probablement ce que pensaient très fermement les salariés, et plus particulièrement les créatifs de cette agence de publicité, dont la localisation de bureaux est située au cœur même du 9e arrondissement. Ils n’avaient probablement pas « en tête » l’histoire de cette rue où Saint Denis, premier évêque de Paris, martyr sous l’Empire romain qui après avoir été décapité, marcha sur cette route, « tenant sa tête entre les mains », pour s’écrouler quelques kilomètres plus au nord, où fut fondée la basilique de Saint-Denis. Quand cette agence se fait racheter par une holding composée d’actionnaires privés ayant pour objectif d’intégrer plusieurs sociétés aux activités complémentaires, l’esprit des nouveaux propriétaires est à trouver un siège social idéalement à leur image, c’est-à-dire plus sophistiqué, intégrant des espaces de travail partagés, collaboratifs et une digitalisation des process. La location de bureaux dans le 8e, côté Champs Élysée, et dans le 16e est envisagé.
Mais il n’est pas un seul moment question pour eux de demeurer dans un quartier jugé « bien trop populaire ». Les visites s’enchainent, les oppositions s’affrontent, et après 3 à 4 mois de multiples espaces de travail étudiés, « les parties » arrivent à se « réconcilier » autour d’une surface de 700m² avenue de l’Opéra. Pour les actionnaires, l’aspect central proche d’un vaste parking accessible et pratique pour leurs affaires est valorisé pour son côté institutionnel. Pour les créatifs, l’animation du Palais Royal, le Louvre et ses expositions ainsi que le caractère ancien des locaux sont mis en avant.
Une synthèse est faite, la mention est votée !
1/2. EST-IL SIMPLE DE LOUER UN IMMEUBLE INDÉPENDANT ATYPIQUE ?
L’Association Espoir-CFDJ, que nous avions installée précédemment à proximité de la place de la République et de ses commodités, nous recontacte pour trouver une surface 40 % plus grande pour un budget de 20 % plus élevé. Double défi à ce moment de son développement : trouver un espace à Paris qui fasse l’unanimité malgré une grande réticence des salariés et des travailleurs sociaux à quitter le secteur et intégrer également des normes propres à l’activité de l’association.
Un cahier des charges est clairement défini : fourchette de surface entre 800 et 1 000m², un secteur géographique précis, une échéance, des normes d’accueil ERP à respecter, un budget. Après 6 mois de recherche et une impitoyable sélection, nous avons identifié deux immeubles répondant aux normes d’ERP (Établissement recevant du public) et PMR (Personne à Mobilité Réduite). Puis, afin de fédérer les équipes autour d’une décision finale, nous avons ensuite organisé un circuit « touristico-immobilier » des deux secteurs avec à chaque fois une dizaine de salariés de l’Association (Direction, CE…).
Résultat : une relocalisation de leurs bureaux dans le 20e arrondissement, bien vécue par les salariés, dans une ancienne laiterie restructurée et pleine de charme, répondant en tous points aux nouvelles règlementations. Ce pourrait être l’« Happy End » d’une belle histoire immobilière, mais quelques jours plus tard, Marie Françoise Leblanc, directrice de l’Association décrochait à nouveau son téléphone…
2/2. LES MAUVAISES SURPRISES D’UNE LOCATION DE BUREAUX À PARIS
OU QUAND LES RELATIONS QUI NOUS LIENT À NOS CLIENTS DÉPASSENT LA SIMPLE RECHERCHE IMMOBILIÈRE DE BUREAUX À PARIS
Alors que le bail venait juste d’être signé l’Association Espoir-CFDJ reprend contacte avec nous pour évoquer un problème. Tous nos efforts allaient-ils être vains ? Marie Françoise Leblanc, directrice de l’association, nous fit part lors de cette conversation téléphonique de la découverte d’une quantité d’amiante plus importante que ne l’indiquaient les diagnostics réalisés par le propriétaire. Alertés par ce qui pouvait remettre en cause cette location de bureaux dans le 20e arrondissement, nous nous sommes donc immédiatement employés à trouver des solutions afin que l’association, ses collaborateurs et le public accueilli ne courent aucun risque et puissent rapidement travailler dans un lieu en accord avec les normes en vigueur.
Nous avons donc mené la sélection d’une entreprise aux compétences plus pointues que celle préalablement pressentie (confinement des lieux…). Pour ce faire, nous nous sommes appuyés sur nos partenaires travaux habituels. Une fois les solutions et prestataires identifiés, nous avons renégocié avec le propriétaire une franchise de loyer supplémentaire pour amortir le surcoût non initialement prévu. Enfin, nous avons obtenu le prolongement du bail d’un mois supplémentaire, le temps de mener à bien le chantier de désamiantage. Que les immeubles soient haussmanniens ou construits dans les années 70, notre expérience nous conduit chaque jour à constater que la location de bureaux à Paris est pleine de surprises…