Foire aux questions immobilières

Comment dénoncer mon bail ?
  • Bail commercial 3/6/9 ans : le locataire peut donner son congé à chaque échéance triennale en respectant un préavis de 6 mois. Ce congé doit impérativement être signifié au propriétaire par un acte extra judiciaire (huissier)
  • Bail professionnel de 6 ans : le locataire peut donner son congé à tout moment en respectant un préavis de 6 mois (par acte extra judiciaire)
  • Bail dérogatoire (« précaire ») de 24 mois maximum : les conditions de congé sont librement fixées par les deux parties.

Si le locataire reste dans les lieux il deviendra automatiquement titulaire d’un bail commercial qui prendra effet le lendemain de la fin de son bail dérogatoire.

Puis-je partir en cours de bail ?

En principe, vous ne pouvez partir que tous les 3 ans. Toutefois, vous pourrez obtenir l’accord de votre propriétaire pour rechercher un successeur en cours de bail. Il vous la donnera d’autant plus facilement s’il peut relouer à un meilleur loyer.

Puis-je sous-louer mes locaux ?

La sous-location totale ou partielle est interdite par le Code du Commerce. Néanmoins, dans la pratique, les propriétaires l’autorisent fréquemment. Cette sous-location est souvent limitée aux filiales du locataire et à une partie de la surface. Si la sous-location n’est pas prévue dans le bail, le propriétaire pourra vous donner son accord en cours de bail. Attention, vous n’avez pas le droit de sous louer vos locaux à un loyer supérieur au votre

Ai-je le droit au renouvellement ?
  • Bail commercial 3/6/9 ans : l’une des caractéristiques essentielles du bail commercial est de transférer la propriété commerciale au locataire.
    De ce fait, le propriétaire à l’obligation d’accepter de vous proposer le renouvellement de votre bail à l’expiration de celui-ci (généralement au bout des 9 ans).
    Attention, lors du renouvellement, le propriétaire est en droit de revoir son loyer à la hausse, ce qu’il ne peut pas faire en cours de bail.
  • Bail professionnel 6 ans : non, le propriétaire n’a pas l’obligation de vous proposer le renouvellement. La signature d’un nouveau bail dépend donc de la volonté des deux parties.
  • Bail dérogatoire (« précaire ») : il ne peut être renouvelé.
Quels sont les travaux à ma charge ?

D’une façon générale, les réparations d’entretien (article 605 du Code Civil) sont à la charge du locataire, et les gros travaux (article 606 du Code Civil) sont à la charge du propriétaire.

C’est à dire que tous les travaux qui touchent à la structure de l’immeuble sont à la charge du propriétaire et que ceux qui concernent l’exploitation et l’utilisation des locaux ainsi que des parties communes sont à la charge du locataire.

Les locaux sont-ils livrés rénovés ?

Il n’existe pas de règle précise mais on observe que les investisseurs institutionnels livrent leurs locaux rénovés. Il s’agit pour eux d’entretenir leur patrimoine, de maîtriser les travaux et de réduire les délais de commercialisation.

Concernant le patrimoine détenu par des propriétaires privés, il n’existe pas d’usage particulier.
Bien entendu, si les locaux sont livrés en état d’usage, demandez à votre conseil de négocier une participation du propriétaire aux travaux de rénovation, sous forme de franchise de loyer ou de réduction de loyer

Comment constituer un dossier de candidature ?

Pour une société commerciale :

  • Lettre d’intérêt récapitulant les éléments de votre proposition (loyer, prise d’effet du bail, travaux…)
  • Extrait Kbis de moins de 3 mois
  • RIB avec les coordonnées du gestionnaire du compte
  • 3 derniers bilans
  • Statuts
  • Plaquette commerciale et toute information visant à valoriser la qualité de votre société (site internet, revue de presse…)

Pour les professions libérales :

  • Lettre d’intérêt récapitulant les éléments de votre proposition (loyer, prise d’effet du bail, travaux…)
  • Carte Nationale d’Identité
  • RIB avec les coordonnées du gestionnaire du compte
  • Imprimés 2035 des trois dernières années
  • Avis d’imposition sur le revenu des 3 dernières années
  • Carte professionnelle (carte d’inscription au barreau…)

Pour une association :

  • Lettre d’intérêt récapitulant les éléments de votre proposition (loyer, prise d’effet du bail, travaux…)
  • Plaquette commerciale et toute information visant à valoriser la qualité de votre association (site internet, revue de presse…)
  • RIB
  • 3 derniers bilans
  • Statuts
  • Mode de financement
  • Plaquette
Quel est le montant du dépôt de garantie ?

Pour un bail commercial, il est d’usage que le dépôt de garantie soit égal à trois mois de loyer HT, voire TTC chez certains investisseurs. Dans ces deux cas, le loyer est payable trimestriellement d’avance.
Néanmoins, certains bailleurs, souvent des propriétaires privés ou cabinet d’administration de biens, demandent un dépôt de garantie égal à 6 mois de loyer. Le loyer est alors payable trimestriellement à terme échu.

En effet, dès lors que les propriétaires détiennent plus de 6 mois de loyer entre leurs mains, ils ont l’obligation de rémunérer la somme excédant les 6 mois

Quel est le montant des honoraires ?

Location : la rémunération de votre conseil est généralement comprise entre 15 % et 30 % HT d’une année de loyer HT/HC. Ce montant dépend de la rémunération versée par le propriétaire.
Vous pouvez réduire ces honoraires en confiant à votre conseil une mission d’assistance immobilière.

Vente : la rémunération de votre conseil est généralement comprise entre 3 % et 10 % HT du montant de la vente hors droits.

Vous pouvez réduire ces honoraires en confiant à votre conseil une mission d’assistance immobilière